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城市房地产项目全程开发中的报批事项及相关

2018年5月25日  九江知名律师   http://www.zmlvsjj.com/
  一个全程的房地产项目具有投资大、周期长、环节多的特点,国家为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,就城市房地产涉及的相关环节制定了一系列的法律、法规和相关政策予以规范和引导。由此一个全程的房地产项目从房地产公司的设立、房地产项目的立项、规划管理、征地拆迁、工程建设、市场销售到物业管理等等,都将严格遵循这些法律法规和相关政策,同时与此相关的多个政府部门也将直接行使其行政职能,房地产企业也将经历多个较为复杂的报建、审批程序。为了使房地产企业和拟开发房地产项目的企业对相关的规定有个全面的认识和了解,以提高开发的效率,本文结合房地产项目开发的全过程在城市房地产相关的法律法规和成都市相关政策中将房地产项目全程开发中涉及到的报建批事项以及相关费用的规定抽取并整理出来,以给相关的企业提供一个较为翔实和清晰的参考。



  第一节 房地产开发公司的设立一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 1、申请批准项目建议书 2、办理企业名称登记 3、送审合资或合作合同、章程 4、申领外商投资企业批准证书 5、办理企业登记 三、房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费



  第二节 房地产开发项目的立项和可行性研究1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划定点(规划选址意见书) 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 7、立项登记申请(提交立项申请、项目业主的营业执照、组织机构代码证、市规划选址意见书、建设用地来源资料、联合建设项目地联建合同或协议、资本金不小于总投资20%的开户银行资金证明等)房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费



  第三节 房地产开发项目的规划设计和市政配套一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 (1)程序:申请-受理-核划规划控制线-初审、踏勘现场、征求相关部门意见、测放用地红线-复审-审定-办证、发放(2)申请材料:《建设项目选址意见书》申请表、计划批准文件(政府限制类项目)、土地权属证明文件、扩建项目需提交产权复印件、联建项目需提交联建协议、拟用地范围地形图)(3)限制建设用地面积未达到规定最小面积要求的,不得申请单独开发建设。(4)申办《建设项目选址意见书》取得的审批文件:《建设项目选址意见书》、建设项目规划设计条件、标明设计范围的用地红线图3、委托作出规划设计方案 4、办理人防工程设计审核:(1)规划方案审查:明确建设项目是否应结合民用建筑修建平战结合人防工程;确定应建人防工程地面积、防护等级;告之建设单位核实建设项目是否涉及已建人防工程;(2)初步设计审查:审查建设项目是否按方案审查意见落实应建人防工程的相关设计;(3)施工图设计审查:审查是否满足人防建设法规和标准的要求,建筑、结构、防护、防化等专业是否符合国家颁布的设计规范的规定,经审查符合法定条件及标准的,出具《建设项目设计审查意见书》。 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计,核发初步设计审查批复 (提交资料:申请书、初步设计概要表、立项登记通知、规划批准方案、勘察、设计合同、设计图纸、设计说明、地勘资料、专家审查意见、地震安评报告)



  二、房地产开发项目的市政配套 1、征求主管部门审查意见 2、落实市政公用设施配套方案 3、报审市政配套方案 4、市政各管理部门提出市政配套意见



  三、房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费



  1、工程勘察(测量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四节 房地产开发项目土地使用权的取得



  一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 (1)申请材料:申请表、计划批准或登记文件、勘测成果文件、建筑设计方案、效果图等)(2)办理程序:申请-受理-初审(踏勘现场、审核总平方案、拟初审意见-复审-审定-办证、发证(3)经审查符合控制性详细规划及相关规定的,向建设单位发放《建设用地规划许可证》及建筑设计方案,总平面图。 2、办理国有土地使用权出让申请 3、主管部门实地勘察 4、土地估价报告的预审 5、委托地价评估 6、办理核定地价手续 7、办理土地出让审批 8、签订国有土地使用权出让合同 9、领取国有土地使用证



  二、国有土地使用权的划拨 1、国有土地使用权划拨用地申请 2、主管部门现场勘察 3、划拨用地申请的审核、报批 4、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请 2、到拟征地所在区(县)国土局立案 3、签订征地协议 4、签订补偿安置协议 5、确定劳动力安置方案 6、区(县)国土局审核各项协议 7、政府下文征地 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 9、办理批地文件、批地图 10、办理冻结户口 11、调查户口核实劳动力 12、办理农转工工作 13、办理农转居工作 14、办理超转人员安置工作 15、地上物作价补偿工作 16、征地结案



  四、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款(土地出让金) 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第五节 房地产开发项目的拆迁安置1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费(周转费) 5、停产停业综合补助费 6、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 7、一次性异地安置补助费 8、房屋拆迁管理费 9、房屋拆迁服务费 第六节 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气(天然气)厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供电贴费及电源建设集资费 7、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 8、设计单位出报批图 9、出施工图 10、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金 11、办理消防审核意见表 12、审批人防工程、办理人防许可证 13、核发建设工程规划许可证



  (1)申请材料:建设工程规划许可证、国土证(国土出让合同或国土划拨决定书)、经审查的建筑施工图、建筑总平面图、《建筑工程施工图设计文件审查批准书》复印件、建设项目报建费审核缴款通知书、文物挖掘完毕通知单



  (2)办理程序:申请-受理-建筑坐标放线-核费、收费-初审-复审-审定-办证、发证



  (3)经审查通过,向建设单位发放《建设工程规划许可证》正、副本及建筑施工总平面图。14、领取开工审批表,办理开工登记



  二、房地产开发项目的工程建设招投标 1、办理招标登记、招标申请 2、招标准备 3、招标通告 4、编制招标文件并核准 5、编制招标工程标底 6、标底送审合同预算审查处确认 7、标底送市招标办核准,正式申请招标 8、投标单位资格审批 9、编制投标书并送达 10、召开招标会,勘察现场 11、召开开标会议,进行开标 12、评标、决标 13、发中标通知书 14、签订工程承包合同 15、工程承包合同的审查



  三、房地产开发项目开工手续的办理 1、办理质量监督注册登记手续 2、建设工程监理 3、办理开工统计登记 4、交纳实心黏土砖限制使用费 5、办理开工前审计 6、交纳投资方向调节税 7、领取固定资产投资许可证 8、报装施工用水、电、路 9、协调街道环卫部门 10、协调交通管理部门 11、交纳绿化建设费,签订绿化协议 12、领取建设工程开工证



  四、房地产开发项目的工程施工 1、施工场地的“三通一平” 2、施工单位进场和施工暂设 3、工程的基础、结构施工与设备安装 4、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工验收 1、办理单项工程验收手续 2、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》 3、商品住宅性能认定 4、竣工统计登记 5、办理竣工房屋测绘 6、办理产权登记



  六、房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、煤气厂建设费 5、地下水资源养蓄基金6、地下热水资源费 7、市政、公用设施建设费(大市政费) 8、开发管理费 9、城建综合开发项目管理费 10、建筑行业管理费 11、绿化建设费 12、公园建设费 13、绿化补偿费 14、路灯维护费 15、环卫设施费 16、生活服务设施配套建设费(小区配套费) 17、电源建设集资费(用电权费) 18、外部供电工程贴费(电贴费) 19、建安工程费 20、建设工程招投标管理费 21、合同预算审查工本费 22、质量管理监督费 23、竣工图费 24、建材发展补充基金 25、实心黏土砖限制使用费 26、工程监理费 27、工程标底编制管理费 28、机电设备委托招标服务费 29、超计划用水加价 30、夜间施工噪声扰民补偿费 31、占道费 32、固定资产投资方向调节税 第七节 房地产开发项目的经营阶段一、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预(销)售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续



  二、内销商品房的销售 1、提交完成建设项目投资证明 2、签署预售内销商品房预售款监管协议 3、办理《内销商品房预(销)售许可证》 4、销售项目备案 5、委托中介代理机构进行销售 6、与购房者签订认购书 7、与购房者签订买卖契约 8、办理预售登记 9、办理转让登记 10、办理房地产抵押登记手续 11、楼宇交付入住 12、质量保证书和使用说明书 13、办理产权立契过户手续 三、房地产出租的综合管理 1、房屋出租权的确认 2、申请房屋租赁许可证 3、出租人与承租人签订书面承租协议 4、租赁当事人办理租赁登记手续 5、租赁房屋的转租 6、房屋租赁关系的终止 四、房地产开发项目经营阶段的相关税费 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费 12、房屋所有权证工本费 13、房产共有权执照费 14、房屋他项权利执照费 15、房屋买卖登记费 16、房屋买卖手续费 17、房屋租赁审核备案手续费 18、租赁房屋审核备案手续费 19、租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费 21、房屋估价手续费 22、房屋公证估价手续费 23、房地产价格评估费 24、房地产中介服务费 第八节 房地产开发项目的物业管理阶段1、物业管理单位经营资质审批 2、签署物业管理委托合同 3、居住小区的物业接管综合验收 4、物业使用、管理、维修公约的核准 5、安排签订管理公约 6、制定、提供质量保证书和使用说明书 7、物业管理服务基本要求 8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费: 1、居住小区物业管理启动经费 2、共用部位共用设施设备维修基金 3、普通居住小区物业管理费 4、高档住宅物业管理费 5、经济适用住房小区物业管理费 关于房地产企业在开发中的相关费用,财政部颁发的《施工、房地产开发企业财务制度》的第五十一条作出了规定:房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。其中土地征用及拆迁补尝费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。


文章来源: 九江知名律师
律师: 林文明 [南昌]
江西华邦律师事务所律师
电话:13907954650
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