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房地产公司法律问题有哪些?房地产公司融资岗位的职能职责是什么?

2022年7月4日  九江知名律师   http://www.zmlvsjj.com/

  林文明律师九江知名律师,现执业于江西华邦律师事务所律师,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

房地产公司法律问题有哪些?

中国人民都信奉有房有家的理念,认为房子是生活的保障,因而房地产产业是我国一个非常重要的产业,也是利润极高的产业。但是在房地产产业中也会存在一些法律问题和法律风险。那么你知道房地产公司法律问题有哪些吗接下来让我们一起通过本文来了解一下吧。

一、建立房地产企业法律风险防范机制

尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生,但任何一个房地产企业,只要在房地产市场中运作,就会毫无例外的面对各种法律风险,不管企业意识到还是意识不到,要有效地、切实地分解和抗御法律风险,就必须建立一种机制以提高行为的规范性,将法律风险的发生降低到最小限度,防患于未然,直至杜绝法律风险的发生。

房地产项目的合法性问题

这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护,必须满足:一有通过出让取得的国有土地使用权;二有房地产企业资质;三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件,则可以说明该房地产项目的主体是合法的,受法律保护。当然,实际上,光看以上几个方面是远远不够的,比如,经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可,则房地产项目就无法通过竣工验收备案,也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可,那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是,对项目的规划设计参数,并非都是无法更改的。根据我国法律规定,有的可以修改,有的属于国家房屋工程建设强制性标准,一旦审批后就不能更改和调整。当然,还有许多其它方面的合法性也需要审查。

房地产企业的法律风险,是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制,即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制,对整个房地产开发各阶段设防,全过程把关,把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。

房地产开发过程的每一个环节,即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押、物业管理等环节都需要防范疏漏和失误。

法律风险主要表现:

1、土地受让阶段的风险,主要因土地受让等引起的纠纷;

2、成立项目公司阶段,因双方、三方甚至多方联建、合作产生的纠纷;

3、房屋拆迁阶段,主要与被拆迁人之间产生的纠纷;

4、前期开发阶段,与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险;

5、房屋销售阶段,主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷;

6、接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷,主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。

房地产开发是一个系统工程,在这个过程中,每一阶段、每一个环节的事先把关至关重要,要从源头和流程上解决疏漏和失误,实现开发行为的规范运作。

以前很多开发企业不重视法律风险的事前控制,往往在发生了法律纠纷,到了诉讼的时候才意识到问题的严重性。现在越来越多的房地产企业采取事前预防和事后控制两手抓的策略,更侧重于在项目介入之初就进行法律风险的事前防范。

二、法律风险的防范

1、建立完善的项目运作体系。

项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各项工作流程等等都要规范,形成体系,符合国家相关法律、法规及政策的规定。

2、建立企业内部完善的合同管理体系。

合同是一个企业对外经济往来的最重要的载体,事实证明,房地产企业发生的大量的法律纠纷都和合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。建立完善的合同管理体系,需要从以下几个方面着手:

完善对合作对方履约信用和能力的审查机制

完善对合同的定价管理机制,严格执行招投标、审核价制度

制定完善的合同管理制度,使合同管理有章可循

制作公司自用的各种规范性的示范固定合同文本

对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训

建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法

3、培养企业每位成员都具有法律风险防范意识。

企业的每位成员尤其是高层管理人员及核心业务人员必须认真学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件,时刻关注并学习和研究新的法律、法规、规范性文件。

4、外聘专业律师事务所作为顾问单位,内设企业内部法务工作人员。

通过内外法务的相互配合,可以快速、高效地解决问题。两者各有侧重,律师事务所侧重于解决企业的重大事项、危机处理、重大诉讼等;企业法务则侧重于企业内部的日常法律事务处理,同时,作为企业和律师事务所的工作对接人,和律师事务所相互配合,形成内外法务双险机制。 我们也经常碰到这样的条款:一方违约,应承担另一方的所有经济损失。这样的约定等于没有约定,一旦出现违约,则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去。再如,如果合同中没有约定预期保障机制,那么,在履行过程中,明知对方存在违约行为,但如无法确凿举证,仍然无法预期保障自己的利益。在这里我们只是简单举例说明,实际上有许多方面,都是需要双方在合同中明确约定,方可保障自己的投资利益。应该说,投资房地产是一项高风险高收益的项目。而这高风险,很大程度上取决于法律风险,法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来。

通过本文我们可以知道,房地产公司法律问题主要包括房地产项目的合理合法性、内部管理体系、法律风险性等情形,一般来说,内部管理是比较容易控制的,可以从员工的素质入手,聘请具有专门业务的人员为公司添利。

房地产公司融资岗位的职能职责是什么?

一个企业,一家公司,往往是从刚刚创立的几个人慢慢发展的,如果一切顺利,老板有出色的管理能力和眼光,这家公司就容易做大做强,而想要抢占更多的市场,势必要投入更多的资金,那么,融资就是最关键的一步了。而对于房地产企业来说,房地产公司融资岗位的职能职责是什么

一、融资

从狭义上讲,融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程,[1]也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。从广义上讲,融资也叫金融,就是货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是:融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段,或为取得资产而集资所采取的货币手段。

二、企业融资部门主要职责

1、 负责与各金融机构、银行及相关机构联络、接洽;

2、 负责与外部机构建立广泛的信息来源和良好的合作关系;

3、 负责公司融资信息的收集、整理,融资渠道的建立;

4、 负责各种融资方式的分析、探讨、操作、实施;

5、 负责配合公司战略部署安排相关投融资事务;

6、 负责参与融资商务谈判,撰写相关报告和文件;

7、 负责协助资金主管办理其他临时性工作、协调工作;

8、 负责处理公司与融资、贷款相关的各种外部事宜;

9、 合理进行资金分析和调配,内部融资安排。

三、房地产公司融资部门主要职能职责:

1、负责公司融资业务办理及相关贷后管理工作,确保公司项目开发、生产经营资金需求。

2、实施对各项资金的集中调配和统筹安排,根据各项资金需求合理安排还贷资金,对资金安全实施管理监控。

3、根据公司发展战略及开发经营需求,编制公司年度总体信贷资金计划。

4、根据新项目总控计划结合银行项目融资审批管理流程,合理编制新项目融资进度控制计划,确保开发项目信贷资金及时到位。

5、年末对公司总体资金运行情况、资金成本控制情况进行分析,评价。

6、建立良好的外部银企环境,保持与银行及相关业务部门的良好合作关系。

我们可以明显看出,其实每个公司的融资部门的职能职责大同小异,都有其必须的事项和一些可以调整的事项,具体的就要看不同公司的不同规定了。更多相关知识请咨询相关律师为您做进一步的解答。


文章来源: 九江知名律师
律师: 林文明 [南昌]
江西华邦律师事务所律师
联系电话:13907954650


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