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土地入股房地产开发是否合法?房地产开发经营流程是怎样的

2022年6月19日  九江知名律师   http://www.zmlvsjj.com/

 林文明律师九江知名律师,现执业于江西华邦律师事务所律师,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

土地入股房地产开发是否合法?

一、土地入股房地产开发是否合法


土地入股房地产开发是合法的,土地入股,是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地,根据其常年产量评定为若干股,作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量,主要根据土地的质量和实际产量,以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制,但土地所有权已与使用权相分离,为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。


二、土地使用权转让流程是什么


申请土地使用权转让


申请土地使用权转让应提交下列文件资料:


1、土地转让申请书;


2、土地使用权证;


3、原土地出让合同书或原土地转让合同书;


4、土地使用权转让合同书或者赠与书,或交换协议书,或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书,或有关行政机关的行政决定书,以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等;


5、双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及代理人身份证明、通讯地址和联系电话;


6、同一建筑物分割转让土地使用权随之转让的,应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积;属划拨土地的还要补办出让手续,补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件;


7、属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求;


8、军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件;


9、提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书;


10、地块开发投资或建筑物资产净值财务报告;


11、市政道路规划网络图;


12、其他法律、法规规定的文件。


、受理申请


1、窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的,则予受理;


2、给受理的申请编号并发给回执,回执注明所收取的文件资料,受理日期并编号。


、初审


土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核,在5天内作出是否受理申请的书面签复。


1、审查人员审查上述文件资料是否真实,齐全有效,是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。


2、审查人员查明有下列情形之一的,则驳回转让申请。


未依法登记领取权属证书的;


权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的;


根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的;


司法机关、行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制的;


共有土地使用权,未经其他共有人书面同意的;


设立抵押权的土地使用权,未经抵押人书面同意的;


权属有争议的;


以出让方式取得土地使用权,不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的,不按照出让合同约定进行投资开发的,达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25%以上的;


转让土地使用权权属来源属行政划拨的,未取得土地部门批准,补办土地出让手续,补交地价款和签订《土地出让合同》的;


转让已出租的土地使用权,转让人或受让人与承租人未达成协议的;


3、实地勘察。


4、属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。


审核


经办人提出初审意见,经所领导审核不合格的,转窗口复函不同意办理转让手续并退文;审核合格的提出审核意见报局领导审批。


交易所根据局领导的审批意见,将批准文件资料转交地籍科。


缴纳税费


经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费,申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。


地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证


立卷归档


在当代的社会,如果公民拥有土地的使,那么就可以利用土地使用权来获得一些财产利益。这里的获得收益不仅仅是使用土地,而且还可以将土地的使用权进行抵押,或者是入股房地产企业。


房地产开发经营流程是怎样的



抵押贷款 房屋抵押 个人住房抵押贷款 汽车抵押 抵押合同 二手房抵押贷款



照目前各地我国城镇人口的发展速度来看,未来我国的房地产市场应该还是处于一个持续稳定的发展行业。不管普通公民对于房地产的印象是怎样的,可是说句实话,有些地方的房地产行业,甚至都能够成为当地经济收入的重要支撑。并且除了房地产行业内部人员以外,其实普通公民也根本就不了解,房地产开发经营流程是怎样的



房地产开发经营流程是怎样的


第一部分,房地产开发公司的准备工作


在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。


第二部分,行政审批部分


根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:


一)选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:


1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。


2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。


3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。


4、环保局办理生产性项目环保意见书。


5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。


6、规划部门办理项目选址意见书。


二)规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:


1、人防办进行人防工程建设布局审查。


2、国土资源局办理土地预审。


3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。


4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。


5、规划部门确定建设工程规划设计条件。


三)初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:


1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。


2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。


3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。


4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。


5、国土资源局进行用地预审。


6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。


7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。


8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。


9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。


四)规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:


1、公安消防支队进行消防设计审查。


2、人防办进行人防设施审查。


3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。


4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》。


五)施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:


1、建设单位办理施工报建登记。


2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。


3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。


六)商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:


由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。


开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件及资料:


1、以下证明材料:


已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;


持有建设工程规划许可证和施工许可证;


按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。


2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;


3、工程施工合同;


4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。


七)建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:


1、建筑工程质量监督站对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。


2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。


3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》。


4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。


第三部分 房地产项目权属初始登记阶段


1、由房管局核准新建商品房所有权初始登记。


2、开发商应提交材料:


申请书;


企业营业执照;


用地证明文件或者土地使用权证;


建设用地规划许可证;


建设工程规划许可证;


施工许可证;


房屋竣工验收资料


房屋测绘成果;


根据有关规定应当提交的其他文件。


以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计


相信大家也能够看出,房地产开发经营流程其实是非常繁琐的。因为在之前,要求房地产公司应该做好各方面的准备,尤其是决定对自己所开发项目的资金问题,首先要落实到位。接下来进入到行政审批以后,这一过程也是最为繁琐,最为严格的,各个阶段需要提交的材料都不同,最后国家有关部门才会对房地产开发的相关项目进行登记。



文章来源: 九江知名律师
律师: 林文明 [南昌]
江西华邦律师事务所律师
联系电话:13907954650


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