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房屋土地使用权20年的情况存在吗?房地产公司融资特征有哪些?

2022年6月4日  九江知名律师   http://www.zmlvsjj.com/

  林文明律师,九江知名律师,现执业于江西华邦律师事务所律师,为人谦和,办案认真、务实,是一名值得信赖的律师,在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。秉承 “受人之托,忠人之事”的原则,赢得了广大委托人的信任,始终把当事人合法利益最大化作为目标。

  

房屋土地使用权20年的情况存在吗?

一、房屋土地使用权20年的情况存在吗

这是不存在的,我国就没有20年的土地使用年限,根据规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

1、居住用地70年;

2、工业用地50年;

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;

4、商业、旅游、娱乐用地40年;

5、仓储用地50年;

6、综合或者其他用地50年。

房屋土地使用权到期应当自动续期。土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明,土地使用年限届满时,使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

二、有些商品房土地使用年限缩水的原因是什么

出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象,房地产开发商和国土部门人士认为,主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因,房地产开发商对此有同感。他们认为,从开发商获得土地使用权开始,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年的时间,有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气,或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素,开发周期可能延迟得更久。

还有的房地产项目是分多期进行开发的,等到开发第三期、第四期时,相应的土地使用年限肯定会缩水较多。此外,有的地块经过出让后,往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让,这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

综上所述,我国的房屋都是建设在国有土地上,有一个使用年限。根据相关法律规定,房屋土地使用年限从40年到70年不等,没有20年的情况,人们买到商品房后,会在不动产权证书中看到土地使用年限起算日期,普通住宅的使用年限最长。

房地产公司融资特征有哪些?

当今社会中,各大企业为了扩大自身的企业板块和企业规模,会进行相关融资行为,一个企业能否融资到充足的资本也是企业发展的重要前提,其中房地产行业的融资行为在整个融资行业中,所占的比重也是尤为重要的。因为房地产行业本的一些特性,所以在进行企业融资时,房地产公司融资特征也是与其他行业略有不同,下面就由为您简单介绍一下房地产公司的融资特征。

一、以银行信贷为主导的单一融资格局

我国房地产开发的融资方式包括银行信贷、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预售款,这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998年~2007年房地产开发各项资金来源中,“定金及预售款”的比例一直在30%以上,另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。

以2004年为例,我国房地产开发资金总额为17168.77亿元,同比增长29.9%,相应地,房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响,银行信贷增长幅度一路下滑,2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%,自筹资金与定金及预售款增幅较快,分别占资金总量的30.3%和42%.由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款,因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统,融资渠道过分依赖商业银行。

2007年,前三大资金来源总计29361.45亿元,占当年房地产开发资金来源总额的78.8%.虽然,近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降,到2007年已不足20%,但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款,加上这部分资金,房地产开发中使用的银行贷款的比重在55%以上,房地产开发企业对银行信贷资金依赖性仍然较强。

由于融资渠道单一,所以在银行信贷被收紧之后,没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补,因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏,而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。

二、多元化的融资渠道日趋活跃

其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%,但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。尽管目前仍存在法律障碍,但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识,而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路。可以预见,伴随产业基金合法地位的确立,产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。

资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具,虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%,但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面,银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》,该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制,这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。

此外,上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高,而且上市后要接受较严格的监管,但是从规范经营管理、实现企业长远发展战略规划的角度看,上市是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期,国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多,因而纷纷寻求海外上市融资。

三、房地产融资市场体系不健全

尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势,但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如,单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制,并且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡,从而直接导致了房地产融资成本的提高,相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目,有的企业铤而走险,借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管部门在强调防范房地产金融风险的同时,却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的健全的房地产金融市场体系。

其中可以看出政府的相关政策对房地产行业是有所影响的。不仅会对房地产行业有着宏观调控,也会使用直接的手段去调整整个房地产行业。随着房地产产业的不停发展扩大,进行资本融资工作就变的尤为重要。房地产企业的融资风险与房地产市场的情况有紧密的联系。


文章来源: 九江知名律师
律师: 林文明 [南昌]
江西华邦律师事务所律师
电话:13907954650


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