林文明律师，九江知名律师,现执业于江西华邦律师事务所律师，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

最新房地产开发流程

　　房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。下面是的整理的最新房地产开发流程。

　　最新房地产开发流程

　　第一部分，房地产开发公司的准备工作

　　在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

　　第二部分，行政审批部分

　　根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保局办理生产性项目环保意见书。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、规划部门办理项目选址意见书。

　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、国土资源局办理土地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

　　5、国土资源局进行用地预审。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、公安消防支队进行消防设计审查。

　　2、人防办进行人防设施审查。

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

　　五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、建设单位办理施工报建登记。

　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

　　六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件及资料：

　　1、以下证明材料：

　　已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣 工交付日期。

　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

　　1、建筑工程质量监督站对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》。

　　4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

　　第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始登记。

　　2、开发商应提交材料：

　　申请书;

　　企业营业执照;

　　用地证明文件或者土地使用权证;

　　建设用地规划许可证;

　　建设工程规划许可证;

　　施工许可证;

　　房屋竣工验收资料

　　房屋测绘成果;

　　根据有关规定应当提交的其他文件。

　　房地产开发原则有哪些

　　房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有：

　　1、依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。

　　在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。

　　2、房地产开发必须严格执行城市规划的原则。

　　城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。

　　3、坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。

　　经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。

　　4、应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

　　即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌;有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。

　　5、符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。

　　国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。

延期交房退房违约金

　　逾期交房在房产交易中非常常见，是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：;根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。;

　　由此我们可以看出，开发商逾期交房构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约。如果购房者催告开发商，经催告3个月后仍未能交付的，购房者可以单方解除购房合同并要求赔偿损失。如果购房者没有催告，那么自合同约定的交房之日起一年内没能交房，购房者也有权单方解除合同并要求承担损失。

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