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交易资金监管方案酝酿出台

2018年6月3日  九江知名律师   http://www.zmlvsjj.com/
  北京正在酝酿对二手房交易资金进行监管的新方案。新规出台后将加速二手房中介市场的震荡和洗牌
  继天津之后,北京市也正在酝酿出台对二手房交易资金进行监管的方案。记者从负责该方案草拟和实施的北京市建设委员会获悉,这项交易资金监管方案已经进入调研阶段,有关部门的负责人也表示,“此方案正在积极推进之中。”
  北京市建委政策法规处有关人士透露,目前该方案正在由具体业务部门起草,按照正常的程序,距离正式出台还有一段时间,目前尚未确定推行的时间表。
  不过,北京二手房中介市场对此已经有了不小的反响。业内人士普遍认为,此项监管方案的出台,将有利于消除二手房交易中的资金安全隐患,整顿和规范二手房交易市场,进而很有可能引发二手房中介市场的震荡和洗牌。
  二手房中介市场的问题生态
  在二手房中介市场,隐藏着一个零成本快速“融资”渠道,已经成为业内公开的秘密。而在过去3年内,各地房地产中介公司的投资回报率远高于其他大多数行业,便源于这个秘密。
  据记者了解,在北京、上海的繁华地带,大的中介门店经营成本每月至少在12万-13万元以上,小的中介门店也基本需要6万-7万元成本。但是,按照相关规定,房地产经纪公司除按总房价可向上下家各收取1%的佣金外,其他费用一概不允许收。
  微薄的佣金收入如何支撑高额的经营成本并获得高盈利呢?房产中介繁荣的秘密就在于“借钱生钱”及“吃差价”。
  二手房在交易过程中有部分资金滞留在中介机构处。房地产业内专家以上海为例估算,2005年上海二手住房交易面积达到1971.5万平方米,以每平方米6698元的均价计算,二手房的交易金额至少在1300亿以上。其中通过中介成交约有80%,也就是说有1000多亿资金在中介的委托保管之内。
  根据链家地产的数据,北京的存量房面积在3.5亿平方米,大约350万套。2005年存量房交易量达到了7万套,交易金额在305.38亿元左右,预计到2008年,北京的存量房交易量将达到15万套,交易额在800-850亿之间。
  千亿元的巨额资金,诱惑着中介公司纷纷加入其中,试图分得一块奶酪。根据北京房地产中介协会的统计,目前北京登记在册的中介公司就有3000多家。而业内人士估计,实际存在的中介远远高于这个数。
  像运作“小银行”一样是初具规模的中介公司津津乐道的经验。“中介公司不能光靠佣金吃饭,要让账上的钱动起来。”一位中介公司经理向记者表示。
  所谓“账上的钱”是指在二手房交易过程中,在房产过户之前,买方将购房款交给中介托管,而暂时滞留在中介账户上的资金。这种现象目前非常普遍。
  据了解,买方的购房款划入代理中介账户“委托保管”,一般要1-3个月左右的时间,买卖双方完成产权转移后,卖方才可以拿到买方先前支付的购房款。对于中介公司来说,监管资金是滚动性的,只要有业务,就有可能源源不断地获得这笔资金。
  房产中介通常不会仅仅把钱放在账上吃利息,炒房、炒股、或进行其他投资是最为普遍的选择。业内人士介绍,这是目前彼此之间心照不宣的,也是无数人涌进这个行业的原动力。
  一份名为《深圳市交易资金监管现状及问题分析》的调查报告显示:一些同时具有二级市场代理业务的中介用负责监管的资金大宗购买自己代理的楼盘,人为造成房源紧张的假象,以此迷惑消费者;同时也通过这种方式肆意抬高房价,从中获利。
  监管不能留空白
  无疑,房产中介的这种生态孕育了泡沫式的“繁荣”,同时也酝酿着风险,并人为推动了房价虚涨。
  最近,天津某房地产公司短短4个月的时间卷走客户过亿房款,这一事件导致房地产中介“信任危机”迅速扩散,给全国的二手房市场带来强烈震动。
  21世纪不动产表示,这反映出目前存量房交易过程中资金安全存在严重隐患,交易资金监管政策的出台已迫在眉睫。
  资金安全是买卖双方最为关心的焦点,北京市建委有关人士表示,将根据国家有关精神,尽快对二手房交易资金进行监管,确保交易资金安全。
  21世纪不动产是积极推进交易资金监管方案制定的房产中介公司。据该公司负责人透露,他们与浦发银行和一家澳洲银行试运行资金监管业务,从效果来看,已获得了银行、客户以及政府主管部门的认可。
  目前,监管方案的细则尚处于探讨阶段。 21世纪不动产建议,从监管的模式来看,可以采取“银行 第三方”的模式,资金监管将采取免费托管。另外,资金监管在实施过程中能够顺畅进行,还需要建立在二手房的网上签约、二手房买卖标准合同基础之上,否则资金监管对于规范中介行业的操作行为功能会大大减弱。
  链家地产市场研发中心王志伟也表示:监管应当是多方进行的。在当前的市场环境下,为了确保交易资金的安全,经纪公司不宜作单独的资金监管方;而从保障存量房交易环节的连续性和顺畅角度来看,银行作为单独的资金监管方亦缺乏这一关键的环节。
  因此,他认为,“银行 第三方”作为存量房交易资金的共同监管方是比较合适的,其中银行是确保交易资金安全的责任主体,第三方是确保交易安全(权属风险控制、合约履行监督)的责任主体。
  北京市建委有关负责人表示,目前对于第三方还没有具体确定。而21世纪不动产和链家地产则表示,从存量房交易的市场化操作、服务环节的连续性看,经纪公司单独作为第三方均是比较理想的。
  加速房产中介市场洗牌
  生态法则的修正必然造成了生存环境的变化。21世纪不动产表示,如果资金监管方案出台,对于正规运作的房产中介公司来说,有利于减少行业资金链风险;而对于“吃差价”的中介来说确实是一个不小的打击,总体上看,对整顿和规范行业是有好处的。
  链家地产认为,资金监管的实施,对于房地产中介市场的洗牌必将是一个加速。
  对一部分以现金收房或吃差价为主的公司将面临业务的转型或者直接淘汰出局。但对操作规范的大型品牌经纪公司而言,将可以通过交易资金托管做大做强。
  中大恒基张磊介绍,先前实施的租赁资金监管已经使北京1000多家房产中介公司关张,而此次交易资金监管必然也会挤出一批不良经营的中介商。
  天津市今年8月1日公发了《关于天津市私产房交易抵押贷款实行资金监管的通知》。全市私产房屋交易抵押贷款将全部实行交易资金监管,由天津市国土房管部门的资金监管机构提供免费资金监管服务,中介也就没有了资金沉淀。
  业内人士告诉记者,由于面临资金链断裂的危险,目前不少中介公司纷纷开始“瘦身”,缩减连锁门店来降低开支。


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律师: 林文明 [南昌]
江西华邦律师事务所律师
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